看哪,这就是精装房!——2020年度1218套精装修住宅验房问题报告(上部)
文前声明
此文为验房问题的综合汇总,具体到每一个楼盘每一位业主家,不可能集聚类似众多的问题。且每一套住宅数百项查验内容,只有少数项目是有问题的,请不要忽视那些没有问题的大多数项;本文论述,为通俗起见,未严格使用建筑术语和行业用语,主要参照了国标行标规定要求,同时也考量了家居生活的实际影响;查验项目限公司规定框定的内容,重点是住宅室内装饰装修工程,不含无约不做的水路地热打压、屋顶防水喷淋、建筑公摊面积、卫生间24小时闭水试验等,不包括施工现场质量管理检查,与分部分项质量验收、单位工程质量竣工验收等也有区别;本文谨代表个人观点,不针对任何楼盘开发组织等特定对象,请勿联想对号;本文原创,素材源于实践。如转载请先联系,作者保留一切权利;囿于学识,错误难免,欢迎发送邮件至2010636369@qq.com批评指正。
看哪,这就是精装房!
——2020年度1218套精装修住宅验房问题报告
作者:老自|验房师(CHIEF)
我感到难过,不是因为你欺骗了我,而是因为我再也不能相信你了。——尼采
新年伊始,我从年度查验的精装房中,随机抽取了29个楼盘共1218份报告,对经查验需要报修的问题进行了总结梳理。抽取数量属“冰山一角”,只占本地实际交付数量的约1%,但“窥一斑而知全豹”!总的感到,本地区精装修住宅交付质量逐年有提高、有进步、有亮点,同时也存在着一些不容忽视的老问题、新隐忧、长期缺陷,需要购房业主、开发机构、监管部门等引起足够重视。
一、个别单项问题突出
有7个交付楼盘,套内单项目的装修工程质量较差。
一种是内墙饰面砖裂缝数量较多。共有367套住宅,存在着内墙装饰瓷砖裂缝的问题,少的一、二片,多的十几片,占比30.1%。其中,4个高层交付楼盘瓷砖裂缝问题发生机率为50%以上。3个楼盘还有非常不容易观察的瓷砖“暗伤”现象,最多的一套住宅“暗伤”瓷砖达到了9片,整个烟道部位墙砖几无幸免。
另一种是窗框存在外部焊角开裂的批次问题。下半年交付有塑钢窗的住宅,35%以上朝阳房间存在此类问题。数量多的全屋十余处,少则二、三处。个别的,甚至还存在着型材断裂的严重问题。
再一种是天然理石交付问题密集。此问题常见于交付住宅的地面、墙壁、背景墙等部位批量使用天然理石的中高档楼盘。问题集中在天然理石的外观质量上,裂纹、缺棱、缺角、色斑、砂眼等缺陷较多,明显出超国标《天然大理石建筑板材》(GB/T19766)规定,有些实际上已经达不到最低的天然大理石C等级技术指标要求。
二、老大难还是老大难
一个典型问题是“渗漏”。凡用水部位,包括厨房工程、卫浴工程、给水排水与采暖工程,从入户阀门开始,到各用水点,无论是厨房水槽、卫生间洗脸池,还是花洒、马桶,或是热水器、分集水器,连接件漏水、角阀渗水、地漏堵塞、淋浴挡水条密闭不严等问题较为常见。有401套存在不同程度地渗、滴、漏问题,占比32.9%;有4套还比较严重,因跑水淹了楼下,或是被楼上跑水淹了。
另一个典型问题是“瓷砖空鼓”。内墙饰面砖空鼓,是我国常见的工程质量问题,非本地域专属。国标规定:满粘法内墙面砖大面(一般距边10毫米以内)和阳角应无空鼓。行标规定,满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓。有499套存在着内墙饰面砖空鼓的问题,占比40.97%,少的几片,最多的一户达到了60片!同时,这个问题具有批次性特点,即只要发现一户有空鼓问题,则其他同期交付住宅也往往会有雷同问题。
再一个典型问题是“等电位联结端子箱”仍处于尴尬地位。等电位联结工程,在《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》(JGJ/T304)中有着明确的规定,卫生间内安装的金属管道、浴缸、淋浴器、暖气片等外露的可接近导体应与等电位盒内端子板连接。从实际情况看,其一直被当成“鸡肋”,存在诸多问题。一种情形是被卫生间浴柜等板体遮盖,很难判断“有”还是“没有”,此种情况占二成。另一种情形是虽然“有”,但联结排与连接点间无导线连接,实际根本不起作用,此种情况占四成。
三、门面工程瑕疵较多
建筑装饰装修工程中,无论是抹灰、门窗,还是饰面板、涂饰,在质量验收规定上对面层都有着明确要求。但实际验房中发现,1218套住宅都存在着不同程度的面层划痕、碰伤、污染、色差、流坠、砂眼、锈点等问题,少部分还比较严重,十分影响美观。
比如:入户防盗门掉漆的问题。
比如:室内门碰伤的问题。
比如:柜门磕碰的问题。
比如:壁纸污染的问题。
比如:油漆墙壁流坠的问题。
比如:地板划痕的问题。尤其是主卧室带衣帽间的部位,地板划痕的发生概率更大,数量上也更密集。
四、细节不细涛声依旧
比如:有的入户门缺少防撞措施,开门时门把手撞墙壁。厨房拉门缺少防撞颗粒,导致关门时撞击声音大,影响板材耐久性。卫生间是平开门,但无限位措施。
比如:窗台板、橱柜台板、窗洞四周接缝处不填嵌。浴柜下方地砖普遍缺少嵌缝。
比如:卫生间吊顶内部排水管路,未采取降噪措施,导致楼上马桶冲水时噪音大(尤其是夜间)。
比如:折页、铰链等缺少固定螺钉,“四装二”现象比较普遍。
比如:有的柜子遮盖贴,只贴眼睛平视可见部位,忽略上部和底部。
比如:强电箱或地热分集水器,没有管路标识。
比如:打孔施工比较随意,外墙多打新风、燃气等孔洞且未及时修补封闭,严重影响室温和防尘。
比如:收尾工作不精细,导致外柜机位下水管过高,变成“养鱼池”。
比如:有的缺少吸油烟机集油盒、洗脸池皂盒托架等小零件。
五、安全隐患没有杜绝
就住宅的功能而言,安全性是排第一位的,尔后才是美观等性能指标,而“电”是公认的不安全诱因。1218套住宅,电气工程方面有问题的占比24%。突出的现象:
一是电源插座回路没有设置(或连接不正确)剩余电流动作保护器(壁挂分体式空调器电源插座可除外)。某楼盘交付的2栋精装房,均存在此问题,连用水的厨房和卫生间插座都没有漏电保护!
二是双卫生间均需要后期增设热水器大功率用电设备的住宅,两卫共同一个电源插座回路,未单独分设。29个楼盘中有3个存在此问题。
三是部分绝缘导线布线不合格。有的明敷缺护套管,特别是顶棚内、装饰面内问题比较突出。一个查验的个例是,某套住宅吊顶内部的相线裸漏带电,且直接与铝扣板交搭在了一起!某交付楼盘装配有墙板电视背景墙,后部插座直接扯线没有塑料护套!查验住宅超过30%的厨房卫生间铝扣板吊顶内,都存在着部分走线缺少护套不规范的问题。
此外,还发现某楼盘交付住宅的淋浴设施与热水器成对称等高设置,一侧墙安装喷淋设施,一侧墙安装热水器,之间相距不足三米,且无任何浴屏等遮盖隔断措施,存在安全隐患。某楼盘住宅内紧急救助信号,不能报至监控中心,仅为摆设。
其他的安全隐患,还包括:某交付的一类住宅建筑,用可燃木方作为吊顶内部龙骨材料。某交付住宅窗台距地面低于0.9米,但并没有设置防护措施,等等。
六、个别存在偷工减料
一是电线的线径粗细不等。某楼盘,电源插座内的相线、零线为4平方毫米,但地线是2.5平方毫米;部分插座内的“跳线”也是取的2.5平方毫米。某高层住宅,同一栋楼低层一个电线线径标准,中高层又是另一个电线线径标准。
二是部分电源插座缺少防溅盖。集中在厨房、卫生间等用水部位。
三是少部分弱电箱内仅引电线进入但未安装电源插座。明显违反了住宅用综合信息箱有关国标技术要求。
四是缺少烟道逆止阀。某交付住宅,卫生间排风管仅用发泡粘接至排风烟道,没有安装逆止阀。
此外,缺少各种装饰扣盖、防风帽、遮盖贴、补水管等问题,也比较常见。
(上部完)
本文鸣谢
南京翘楚验房监理公司 韩常龙(首席)
郑州工匠验房咨询有限公司 张新全(首席)
拨冗指导
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